借金と住宅ローン知識コラム

用語集

明渡猶予制度 (あけわたしゆうよせいど)

不動産が競売となった時、その不動産に賃借人が入居している場合には、競落後6ヶ月間に限り退去しなくても良いとする制度のことです。

一括返済 (いっかつへんさい)

住宅ローンの滞納がつづき、「期限の利益喪失」の状態となった場合、金融機関が今まで分割を認めていた返済を、分割ではなく全額を一括して返済を求めることをいいます。

異動 (いどう)

事故情報・ブラック情報と呼ばれる、個人信用情報に登録される情報の一種。異動情報が登録されるとローンやクレジットカード、分割払いなどが利用できなくなります。

委任状 (いにんじょう)

自分の代わりに他人に契約行為など諸手続きを依頼するための書類です。不動産のような高額取引の際の委任状には、委任者は実印押印の上、印鑑証明書の添付が必要となります。

尚、依頼される人を「受任者」と言います。

エビデンス (えびでんす)

主に証拠の書類という意味合いで用いられることが多く、領収書、承認書、見積書、納付書などを指します。

延滞 (えんたい)

ローンの返済が滞ること。

延滞が続くと、督促状催告書期限の利益喪失代位弁済通知書などの書類の送付がつづき、最終的には競売開始決定通知によって自宅が競売にかけられてしまいます。

オーバーローン (おーばーろーん)

物件の購入の際に、物件価格を上回る金額の融資を受けること。

ちなみに物件価格と同額の融資はフルローンといいます。オーバーローン、フルローン共に頭金を用意せずに融資を受ける場合に用いられます。

親子間売買 (おやこかんばいばい)

住宅ローンの返済が苦しく売却を考える時、自宅売却後でも、そこに住み続けるために、親子間でおこなう売買の事です。ただし、通常の銀行の住宅ローンは親子間売買は取り扱いを行っておらず、ノンバンクからの借入が必要となります。

買受人 (かいうけにん)

競売において、最も高い金額で落札した者を買受人といいます。

買受可能価額 (かいうけかのうかがく)

競売において売却基準価格の8割の価格をいいます。この価額以上でないと入札に参加する事ができません。

借入 (かりいれ)

「ローン」「借金」と同じ意味で、債務を負う事です。

仮差押え (かりさしおさえ)

裁判所が、競売申立てが行われた不動産の売却を一時的に禁止するために、住宅などの不動産の登記に記載して行います。

瑕疵担保責任 (かしたんぽせきにん)

瑕疵とは欠点・欠陥のことで、担保とは保証を与えることです。不動産取引では、隠れた(見た目ではわからない)瑕疵が発見された場合に、売主が責任を負う事をいいます。

これに対して売主が責任を負わない事を瑕疵担保免責といいます。

過払い金請求 (かばらいきんせいきゅう)

借入れの上限金利を定めた法律に基づく利息で計算し直したときに、借金がなくなっているにも係らず支払い続けていた、返す必要のないお金を、貸金業者に返すよう請求することです。

管財事件 (かんざいじけん)

自己破産手続きの一つ。債務者に一定以上の財産がある場合は管財事件として手続きが行われます。この場合、破産管財人が財産処分し債権者配当することとなります。

期限の利益の喪失 (きげんのりえきのそうしつ)

住宅ローンでは、高額な融資の返済を、元本に利息を付けて長期間にわたって分割で返済しても良いという約束で借入する事が出来ます。この長期間にわたって分割で返済できるというメリットを「期限の利益」といいます。

住宅ローンを滞納して返済しない期間が続くと、この期限の利益が失われ、残金を一括で返済するように金融機関から要求されます。これを期限の利益の喪失といいます。

期間入札通知書 (きかんにゅうさつつうちしょ)

自宅が競売になってしまった時に、競売の入札期間が決定した旨を知らせる書類で、入札期間のほか開札日なども記載されます。

強制競売  (きょうせいけいばい)

国が裁判所を通じて行う、不動産競売の事です。これによって得られた売却代金は、国、都道府県、市町村などに滞納された税金分として支払われます。

共同担保 (きょうどうたんぽ)

借金をする場合に、担保に差し出す不動産が複数になる場合に使用される用語です。一戸建ての場合であれば、土地と建物というそれぞれの不動産を担保の対象とする事を共同担保といいます。

金銭消費貸借契約 (きんせんしょうひたいしゃくけいやく)

借金をする場合、借主が金融機関など貸主と交わすお金の貸し借りの契約のことです。この契約書には、融資額、期間、金利などの諸条件や滞納した場合のペナルティなども明記されます。

競売 (けいばい)

住宅ローンなどの借入をした際に、不動産に設定されるのが抵当権です。これは「競売を行う事が出来る権利」で、ローン返済が滞った場合には、金融機関はこの不動産を裁判所を通じて強制的に売却してその代金でお金を回収します。これを競売(けいばい)といいます。

競売開始決定通知書 (けいばいかいしけっていつうちしょ)

住宅ローンの滞納がつづくと、金融機関は最終的に競売によってお金の回収をするために強制的な売却手続きに入ります。競売開始決定通知書は、金融機関の申立てを裁判所が受理したことを債務者に通知する書類です。

競売期間入札通知 (けいばいきかんにゅうさつつうち)

住宅ローン等の支払い延滞後、債権者(金融機関等)が、裁判所に対して競売申立てを行い、これが受理されて競売開始決定がなされた後に、入札期間が決定した事を通知する書類で、裁判所から送達されます。

競売市場修正 (けいばいしじょうしゅうせい)

競売では、その不動産を不動産鑑定士が価格査定しますが、競売物件であると通常の売却物件よりマイナス要因があるので、これらを考慮して価格調整が行われます。これを競売市場修正といいます。

競落 (けいらく)

住宅ローンの滞納が続くと、金融機関はこれを回収するために抵当権に基づいて裁判所に競売の申し立てを行います。

競落とは、この競売で、最も高い落札価格によってその不動産を落札することを言います。

現況調査  (げんきょうちょうさ)

競売の対象となる不動産について、裁判所の職員である執行官が、その不動産の形状、占有関係などの状況を調査する事です。

現況有姿 (げんきょうゆうし)

対象となる不動産(土地・建物)が特に手を入れずそのままの状態であることをいいます。中古住宅の売買などでよく用いられる用語です。

個人信用情報 (こじんしんようじょうほう)

個人に関する、本人の属性、クレジットカードやキャッシングの契約状況、借入・返済などの取引状況などのことです。毎月の返済状況だけでなく、延滞情報や債務整理の情報も記録されています。これらの情報を収集管理しているのが、信用情報機関であり、日本には「JICC」「CIC」「全国銀行協会」の3つがあります。自身の信用情報はこれらの機関に開示請求することで、確認する事が出来ます。

個信 (こしん)

個信とは個人信用情報の略称です。

個人情報 (こじんじょうほう)

特定の個人を識別できる情報のことです。

個人民事再生 (こじんみんじさいせい)

裁判所の力を借りて「継続または反復して収入のある人が、今ある財産を処分せずに、借金の支払責任を軽減してもらう手続」の事です。また、「住宅ローン」がある人は「住宅資金特別条項」という制度で、「住宅ローン」は支払方法を変更して支払い「住宅」を維持し、住宅ローン以外の借金は減額させた上で分割で支払うことができます。

公正証書 (こうせいしょうしょ)

公証人と呼ばれる公務員が、法律に基づいて作成する公文書のことで、文書に証明力があるため、金銭の貸借の際によく利用されます。

返済の滞納時、この公正証書を利用した場合には、裁判所の命令がなくても即座に強制執行の手続きが出来ます。

催告書 (さいこくしょ)

住宅ローンの滞納によって「督促状」が届くようになりますが、更に滞納が続くと「催告書」が届きます。「これ以上滞納が続くと法律上の手続きをとります。」など強い言葉が書かれており、法的手続きへ移るための前提となる「金融機関からの最後通知」の意味があります。

この段階に至ったなら、任意売却の検討を始めても良い時期です。

差押通知書 (さしおさえつうちしょ)

住宅ローン等の滞納により、債権者(金融機関等)が裁判所に対して競売の申し立てを行うと、その不動産の「差押」が行われますが、これは差押したことを通知する書面です。これにより所有者の意思ではその不動産の処分が出来なくなります。なお、差押は登記簿に登記されます。

債権者 (さいけんしゃ)

お金を貸して、返してもらう権利(債権)を持っている者をいいます。これに対してお金を借りている者を債務者といいます。

尚、この債権は金融機関から保証会社へ、更に債権回収会社(サービサー)へ譲渡されると、債権者も変わることとなります。

債務者 (さいむしゃ)

借りたお金を返す義務のある者をいいます。これに対してお金を貸している者(金融機関等)を債権者といいます。

債務整理 (さいむせいり)

借金(債務)を減額したり、支払いに猶予を設けたりするなど、借金の苦しい生活から解放するための救済措置をいいます。債務整理は、任意整理任意売却)、個人民事再生特定調停自己破産などの総称です。

債権回収会社 (さいけんかいしゅうがいしゃ) サービサー (さーびさー)

金融機関等から支払いができなくなった住宅ローン等の債権を買取り、債権者として債務者に対して支払いの督促や競売申立てを行う会社です。法務大臣の許可制で約80社が営業しています。

債権 (さいけん)

金融機関等(債権者)がお金を借りた人(債務者)に対して、貸付金の返済を受ける権利の事です。この権利を確実にするために住宅ローン融資の際には不動産に抵当権を設定します。

最高価買受申出人 (さいこうかかいうけもうしでにん)

競売において入札した人のうち最も高い価格をつけた買受希望者のことです。

債務 (さいむ)

借金の事。お金を貸した人(債権者)に対して返済の義務を負います。

債務超過 (さいむちょうか)

自宅を売却した代金では住宅ローン残額を返済できない状態をいいます。

このような場合には、自宅の土地建物に金融機関が設定した抵当権を外すことが出来ず、購入者に物件を引き渡すことが出来ない為、任意売却の手段によることが多くなります。

差押え (さしおさえ)

住宅ローン等の滞納により、債権者(金融機関等)が裁判所に対して競売の申し立てを行うと、その不動産の「差押」が行われます。これにより所有者の意思ではその不動産の処分が出来なくなります。

なお、差押は登記簿に登記され第三者にも知れることとなります。

残債 (ざんさい)

借金(債務)のうち、まだ返済が済んでいない借金の残高のことです。

信用情報機関 (しんようじょうほうきかん)

JICC、CIC、全国銀行協会。これら3つを総称して信用情報機関と呼んでいます。

融資をする金融機関等が会員会社となり、消費者がクレジットやローンを利用した際の取引内容がここに登録されています。返済に滞納等があった場合「事故情報」として一定期間その内容が残ります。これがいわゆるブラックリストであり、消費者から融資申込があると、会員会社は消費者の信用力を判断する際にこの情報を利用します。

CIC (しーあいしー)

信用情報機関の1つであり、主にクレジットカード系、信販系の金融機関が加盟しています。

消費者のクレジットおよび消費者ローンに関する信用情報(個人の属性・契約内容・支払状況・残債額など)を加盟会員であるクレジット会社などから収集し、それらクレジット会社からの照会に応じて情報を提供しています。また、本人からの申込により自己の信用情報の確認をおこなう事が出来ます。

株式会社 シー・アイ・シー(CIC)

JICC (じっく)

信用情報機関の1つであり、主に消費者金融系の金融機関が加盟しています。

消費者のクレジットおよび消費者ローンに関する信用情報(個人の属性・契約内容・支払状況・残債額など)を加盟会員であるクレジット会社などから収集し、それらクレジット会社からの照会に応じて情報を提供しています。また、本人からの申込により自己の信用情報の確認をおこなう事が出来ます。

株式会社 日本信用情報機構(JICC)

執行官 (しっこうかん)

裁判所の職員です。不動産の競売に際して、対象不動産の状況を調査(建物内部の撮影や占有関係、不動産の形状など)を行います。

次順位買受申出人 (じじゅんいかいうけもうしでにん)

競売では、最も高い値で入札した人(落札者)が買受しますが、代金納付を行わない場合には、次順位の入札者が買受人となる事が出来ます。

住宅ローン (じゅうたくろーん)

通常のローンよりも返済期間が長く、金利が低いのが特徴であるローンであり、個人が自宅を購入する際に利用できます。

一般的には、購入した自宅の土地と建物に担保(抵当権)を設定して融資を行います。住宅ローンが支払えない場合には、担保として差し出した自宅が抵当権によって競売に掛けられる場合があります。

自己破産 (じこはさん)

現在の債務が返済できず、支払い不能な状態となった時、裁判所に自己破産の申し立てをし、破産宣告を受け、免責の許可を受ければ全ての借金が免除される制度のことです。

全国銀行協会 (ぜんこくぎんこうきょうかい) 全国銀行個人信用情報センター (ぜんこくこじんしんようじょうほうせんたー) (KSC)

信用情報機関の1つ。銀行、信用金庫、農協等の各金融機関を利用した消費者のローンやクレジットの契約内容とその返済状況の履歴が登録されています。

本人の申込により情報開示が可能です。自己の信用情報がどのように登録されているのか、またはどのように登録されているかを確認することができます。

一般社団法人 全国銀行協会(全銀協)

滞納 (たいのう)

住宅ローンや税金等を期日までに支払いをしないことです。

もっと詳しく…「住宅ローンの滞納」

滞納処分 (たいのうしょぶん)

税金等の滞納により行政機関が滞納者の財産を差押え、公売により滞納された税金等を徴収する行政処分のことです。

担保 (たんぽ)

債務者が借金を返済できない場合に備えて、金融機関があらかじめ債務者の不動産などを提供させる事。通常は不動産に対して抵当権を設定する。

代位弁済通知 (だいいべんさいつうち)

住宅ローンを滞納すると、お金を借りた人に代わって保証会社が銀行に対し一括返済を行います。これを代位弁済といい、これを行った(または行う予定)旨の通知を代位弁済通知といいます。

代位弁済後は、債務者は銀行に代わって保証会社に対して債務を負う事になります。

遅延損害金 (ちえんそんがいきん)

借金の返済が支払えず、期日が守れない場合に発生する損害賠償金の事です。

抵当権 (ていとうけん)

借金の際に担保として差し出した不動産に登記される債権者の権利のことで、返済が不可能となった場合には、債権者はこの権利を行使して不動産を競売し売却代金で債権の回収をおこないます。

登記 (とうき)

権利に関する一定の事項を、公簿(登記簿)に記載(登録)し、第三者に公示(対抗)すること。

登記の種類は、不動産、商業、法人、船舶、動産譲渡、債権譲渡、成年後見などがあります。

登記簿謄本 (とうきぼとうほん)

所在地を管轄する法務局で管理されている登記の記録を登記簿といいます。この原本と同じ内容であることを法務局(登記官)が証明し発行した写しの事です。

登記事項証明書 (とうきじこうしょうめいしょ)

登記簿はコンピューター化により電子記録に移行しており、登記簿謄本もほとんどが電子記録の内容が記載された登記事項証明書に変わっています。略称として、これを謄本と呼んでいる場合も多いです。

同時廃止 (どうじはいし)

債務者(破産申立人)が自己破産をする際に、不動産や車などの資産がない事が明らかな場合、破産手続開始決定と同時に破産管財人を選任することなく破産手続きが終了することです。

督促状 (とくそくじょう)

住宅ローン等の滞納が続くと、金融機関から債務者(お金を借りている人)に対して、○日までに入金して下さい。という強い意味を伴った請求書が届くようになりますが、これが督促状です。

特別送達 (とくべつそうたつ)

裁判所から訴訟関係人に「競売開始決定通知」「支払督促」「少額訴訟の呼出状」等の文書を送達するために使われる郵便物で、法律上受け取り拒否ができません。

特定調停 (とくていちょうてい)

債務整理の一種で、裁判所が、債務者債権者の話し合いを仲裁し、調停委員の下で返済条件の軽減等についての合意が成立するよう働きかける制度です。

主にカードローンや消費者金融などの過払い金の返還請求での利用が多い制度です。

任意売却 (にんいばいきゃく)

住宅ローン等の返済継続が困難になった場合、不動産競売のように法的手続による強制的な方法によるものではなく、不動産会社の仲介により債権者債務者の調整を行い、市場で売却し、債権者が債権を回収する方法のことです。

任意整理 (にんいせいり)

債務整理の一種で、任意売却もこの一つです。

裁判所が介入せずに当事者間(任意)で債務整理を行う方法です。一般的には弁護士が代理人になったり、不動産会社が仲介に入り債権者と交渉します。

売却基準価額 (ばいきゃくきじゅんかがく)

競売不動産の価額で、裁判所が不動産鑑定士によって評価された金額に基づいて定めた競売不動産の入札基準となる価格です。

配当 (はいとう)

競売任意売却において、債権者が複数で、かつ、売却代金では債権及び手続費用の全部を弁済することができない場合、債務者の財産を売却した後、その売却代金を各債権者に対し分配することです。

配当要求終期の公告 (はいとうようきゅうしゅうきのこうこく)

債権者競売の申立てをすると、裁判所が差押えの手続きの際に申立債権者以外に債権がある債権者に対し、裁判所に債権を有する旨を申し出てくださいという公告をすることです。

配分案(配分表) (はいぶんあん(はいぶんひょう))

債権者に対して債務者の資産の売却代金の配分(案)を明示する書面です。

破産管財人 (はさんかんざいにん)

破産手続開始決定後に、裁判所が選任する弁護士のことで、破産財団に属する財産を、破産者に代わって管理・処分・換価し、債権者配当し、清算を担う者です。

破産財団 (はさんざいだん)

破産開始決定時に破産者が有する一定の財産と将来の請求権ことです。総体のことで、組織ではありません。

破産財団に組み入れられる財産等は、生活していくために欠かせない自由財産などを除く、換価処分が可能で財産的価値がある財産です。

引渡命令 (ひきわたしめいれい)

競売で落札し取得した不動産に、正当な事由がない居住者等が居る場合などに相手方に対して裁判所が不動産を引き渡すように命令を出す手続のことです。

物上保証 (ぶつじょうほしょう)

不動産などの自分の財産を他人の債務の為に抵当権や質権を設定して担保の提供することです。設定した人を物上保証人といいます。

ブラックリスト (ぶらっくりすと)

実際に「ブラックリスト」という名称のリストがある訳ではないのですが、一般的には、ローンやクレジットの返済が滞った場合などに、異動延滞の事故情報が金融機関の個人信用情報に登録されること言います。

返済条件 (へんさいじょうけん)

返済期間(回数)、借入金利、返済方法(元金均等か元利均等)、ボーナス払いの有無など、借りたお金を返す時の条件のことで、住宅ローンでは金銭消費貸借契約によって取り決めます。

偏頗弁済 (へんぱべんさい)

複数の借入先が有る場合に、特定の債権者にのみ借金の返済をすることです。支払不能や破産手続き申し立ての後に行った場合に一定の要件を満たすと、自己破産をしても免責が受けられず借金がなくならい場合があります。

保証会社 (ほしょうがいしゃ)

住宅ローンは原則として保証人を立てる必要がないため、債務者は金融機関が指定する「保証会社」と保証委託契約を結び銀行等に対する債務を保証してもらわなければなりません。

保証委託契約の条件として、保証料の支払い(期間35年の場合、100万円あたり約20,620円)と、住宅ローン対象の物件に「第1順位の抵当権」を設定することになります。これにより、債務者がローンの支払が出来なくなった場合は、保証会社が債務者に代わり銀行等に代位弁済をします。

代位弁済後は、債権が銀行等から保証会社に移り、一括返済を求められるので、多くの場合、担保となっている不動産を売却して、その売却代金でローンの返済をします。

もっと詳しく…「住宅ローンの保証会社」

法定納付期限 (ほうていのうふきげん)

法律や条例で定められた税金を納付するときの納付期限をいいます。地方税で納期を分けている納付書はその第一期分の納期限が「法定納期限」となります。国税(国民健康保険税)も原則として同一の日となります。

法定納期限が税金と抵当権等の担保権のどちらを先行するかの基準となります。

法定免責 (ほうていめんせき)

自己破産すると、個人信用情報に「法定免責」と記載され、原則として5~10年間はこの記録は消えません。この間、ローンやカードなど新たな借り入れは出来なくなります。

法定利率(利息) (ほうていりりつ(りそく))

民法等の法律で定められた利率の事で、金銭の貸借などにおいて当事者の間で取り決める約定利率を設定していない場合は法定利率を適用することができます。

なお、現在定められている利率は民法の規定で5%、商法の規定で6%となっていますが、2020年までに商法の規定が廃止され、利率は3%(但し、3年ごとに見直し)に施行される予定です。

民事再生(個人) (みんじさいせい(こじん))

裁判手続によって債務の大幅な減額や、長期分割払いを強制的におこなうことで個人の経済的更生を図る制度で債務整理の方法の1つです。自己破産のように借金全額の返済義務が免除されませんが、住宅が処分されることはありません。

民事訴訟 (みんじそしょう)

当事者間の主として財産(お金、換価できる不動産等)の紛争(貸し借り、明け渡し、相続等)を裁判所(法廷)で、裁判官が、最終的に判決によって強制的に紛争の解決を図る手段のことです。

例えば競売自己破産等の債権債務に関する訴訟も民事訴訟となります。

約定利息 (やくじょうりそく)

お金を貸す側と借りる側の契約によって定められる利率のことです。

これの定めがある場合は約定利率によりますが、定めがない場合は法定利率によることになります。また、消費者(借りる人)保護の観点から、出資法や利息制限法で上限利息の制限があります。

闇(ヤミ)金 (やみきん)

貸金業の登録せずに違法貸し付けを行っている業者で、その多くが法定利率を超える違法金利で貸付を行っています。また、悪質な回収も含め違法行為で、債務者の人生を転落させます。

もっと詳しく…「ヤミ金・街金ローン」

利息と利率 (りそくとりりつ)

金融機関などからお金を借り、返済するときに元本(借りたお金)に上乗せして払う金額を利息といい、その利息を計算する割合を利率といいます。

利率は通常%(パーセント)で表示されます。

利息制限法 (りそくせいげんほう)

金銭の消費貸借契約で、債権者の不当な高利を制限するために利息の最高限度を定めた法律のことです。

最高限度は、元本10万円未満の場合は年20%、元本10万円以上100万円未満の場合は年18%、元本100万円以上の場合は年15%と規定されています。

リースバック (りーすばっく)

売却した不動産の購入者と賃貸借契約を結び、住宅等をそのまま使用しながら賃料を支払う形態のことです。

住宅ローンの返済に困って売却をしたいが、介護や通学の関係で自宅を売却し、新しい所有者と賃貸契約を結んで、立ち退かずにそのまま自宅に住み続けることができます。

劣後ローン  (れつごろーん)

一般的には会社向けの融資で、その会社が破産や解散した場合に、お金を返してもらう順位が低い(劣後する)ローンのこと。債権者からすると返済順位が通常の債権より低く、万が一の時に回収できないリスクが大きいので、金利は通常の債権より高めになっています。また、株式に強い性質を持つため、一般的には自己資本の一部として見られます。

連帯保証人 (れんたいほしょうにん)

連帯保証人とは、ローン等の借入をする際、債務者(お金を借りる人)の借入を返済する義務を、債務者と同様に負うという約束をした保証人のことです。連帯保証人は債権者(お金を貸した金融機関等)に、債務の返済を請求された場合、債務者が負っている借金の返済に応じなければいけません。

このことから「連帯保証人=債務者」つまり、連帯保証人の方自身が借りたのと同じことになります。

和解 (わかい)

民事上の争いごとについて、双方の当事者が互いに譲りあって争いごとをやめることをいいます。当事者の契約による和解(裁判外の和解)と、確定判決と同じ効力をもつ裁判所により行われる和解(裁判上の和解)があります。

任意整理は、裁判外の和解で、最終的に債権者債務者間で今後の支払計画等について和解契約を締結します。