借金と住宅ローン知識コラム

住宅ローンの返済比率と借入れ上限

「私たちは、いくらまで住宅ローンが借入れできますか?」 →「返済比率」と「審査金利」をつかって、住宅ローンの借入れ上限を算出します。

住宅ローン年間返済額÷年収返済比率(返済負担率)

例えば、年収400万円の人が、毎月10万円(年間120万円)の住宅ローンの返済をするとすると、
120万円÷400万円=30% となります。この30%を返済比率(返済負担率)といいます。

返済比率(返済負担率)とは

返済比率=年収に占める年間返済額の割合 のことをいい、金融機関が融資額を決める際の重要な指標となっています。

この返済比率が高いほど、自身の年収に対して住宅ローンの支払いの割合がきついものとなるので、各金融機関ではその上限値をそれぞれ定めており、それを超える場合には原則として融資金額はそれ以上伸びないということになります。

一般的な返済比率は?

フラット35
年収400万円未満では30%以下、
400万円以上では35%以下
民間金融機関
年収400万円未満では2535%以下、
400万円以上では3540%以下

となっており、銀行によって幅があります。

審査金利とは

審査金利=返済比率を計算するときに使用する金利で、融資金利よりも高い設定になっています。

その理由は、将来、変動金利の住宅ローンが低金利から高金利へと大きく上昇した場合でも、ローン破綻にならないように、あらかじめ高い金利を審査金利として設定して、将来一定の金利まで上昇しても返済比率を超えないかどうかを判断するためです。

ちなみに、フラット35の場合は固定金利ですから、審査金利は現在の融資金利と同程度ということになります。よって返済比率が同じであれば、銀行の審査金利のほうが高く設定されているため、変動金利よりフラット35のほうが借入限度額が大きいということになります

民間金融機関の審査金利 34
フラット35の審査金利 融資金利と同じ(1.5%前後)
年収別 借入可能額 早見表
(銀行の審査金利4.0%とフラット35の審査金利1.5%として計算した場合)
銀行 金利4.0返済期間35
300万円 1,693万円
400万円 2,634万円
500万円 3,293万円
600万円 3,952万円
フラット35 金利1.5返済期間35
300万円 2,449万円
400万円 3,810万円
500万円 4,762万円
600万円 5,715万円

上記の計算は一例ですが、借入れされる方のご年齢、ご年収、ご利用の金融機関などによって、借入れ年数、返済比率、審査金利が異なり、結果として借入れ上限額が変化します。詳細は、金融機関もしくは不動産業者の担当者にご相談下さい。

無理のない返済比率は

無理なく住宅ローンを返済できるとされる返済比率の目安は2025%と言われています。

その理由としては、返済比率計算で利用する年収は額面金額であり実際の生活費としての手取り年収額を使用していない点や、子供の成長に伴う支出が増えてくる点なども踏まえてみると住居費は抑えておくのが良いでしょう。