借金と住宅ローン知識コラム

住宅ローンの借り換え

「借り換え」とは、最初に借りた住宅ローンの総返済額を減らすために、最初のローンよりも低い金利のローンを組み、その資金で最初のローンを全額返済することを言います。

借り換えの場合には通常他行への乗り換えのケースが多いものですが、その前に今の金融機関に金利の交渉をしてみることもしてみましょう。他行へ流出を防ぐために交渉に応じてもらえるケースもあります。

どのような場合に借り換えを考えるか
  • 最初のローンで変動金利を組んだが、先々金利上昇が心配である場合。
  • 当初数年間の固定金利や優遇金利期間終了後の金利上昇が心配である場合。
  • 最初のローンより金利が更に低くなった場合。

借り換えには諸費用が必要

印紙代、手数料、保証料、抵当権抹消費用、抵当権設定費用などが必要となります。
このうち、保証料に関しては、最初のローンの保証料一部が未経過分(例えば35年分の保証料のうち25年分を残して解約した場合など)については返金されます。

借り換えの際には、これら諸費用も考慮の上で実質の負担額を算出して、メリットがあるようであれば実行します。尚、保証料の必要の無い借り換え先も検討してみましょう。

借り換えを有効に行うために

住宅ローンのリスクとして、長期にわたって返済が続くということです。その間には

  • 金利変動のリスク
  • 景気変動のリスク
  • 収入変動のリスク
  • 健康が保てないリスク …など

が存在します。

団体信用生命保険が適用になるケース以外のリスクは全て自らが責任を負っていくこととなりますが、まずは健康を保っておくことは重要です。借り換えの際には新たに団体信用生命保険に加入することになりますが、健康を害している場合には加入が出来ない場合もありうるからです。

また、金利や経済の動向には常に敏感でなければ、借り換えをベストのタイミングで行うことが出来ません。

気をつけなければいけないのは、最初の融資後に増改築などによって建物が建ぺい率や容積率をオーバーして違反建築物となっている場合などです。このような場合には借り換え自体が厳しくなる可能性があります。