借金と住宅ローン知識コラム

住宅ローンの繰り上げ返済

一度借りた住宅ローンの元金は必ず返済する義務がありますから、元金を返済以外の方法で削減する方法はありません。しかし利息であれば削減する方法があります。「借り換え」もしくは「繰上げ返済」という手法です。

ここではその二つの手法のうち「繰上げ返済」についてご説明します。

例えば、3000万円・35年・金利1%・元利金等・ボーナスなし という条件で
1年後に100万円の繰上げ返済した場合、節約できる利息は39万円、5年後なら34万円を節約できます。

この結果から、繰上げ返済は、残債が多く残っているうちに行ったほうが効果的であることがわかります。

繰り上げ返済の手数料

繰り上げ返済には各金融機関で手数料が定められていて、フラット35のように無料のものから2万円程度かかるものまで様々ですから、予め調べておくとよいでしょう。

期間短縮型 と 返済額減額型

繰上げ返済では「期間短縮型」か「返済額減額型」を選択できます。どちらを選択したほうがよいかは各々の家計の状況にもよりますし、得られる効果の程度でお得感も変わってきます。

予め銀行の窓口で試算してもらえますので、例えば100万円の繰上げ返済で得られる効果が利息節約で39万円、期間短縮型では16ヶ月の短縮(35年なら420ヶ月)と試算された場合に、どちらにお得感を得られるか、じっくり窓口で相談してください

繰り上げ返済がベストとは限らない

繰り上げ返済を考えるときに忘れてはいけないのが、手持ちの貯金額とライフプランです。

繰り上げ返済は、確かに利息を圧縮して節約効果を上げることが出来ます。しかし手持ちの貯金を繰り上げ返済に充当するということは、当座の現金を失うことと同じです。もし、お子様が数年後に受験を向かえる場合ならば、受験にかかる塾の費用や入学金などの教育資金にはまとまった現金が必要となりますし、病気や怪我など不足の事態で急に収入が途絶えてしまった場合などのリスクも含めてよく検討しておかなければなりません。

一旦繰り上げ返済でまとまった資金を吐き出してしまえば、何かあったときに手元に現金が無ければ、最悪不動産を売却するしか現金を取り戻すことが出来ないということになります。しかも、もし不動産の相場が下落していて、たとえ売却してもローンの残債を売却資金で完済できずに担保割れしている状態であるならば、繰上げ返済は単に銀行のためだけにローンの先払いをしたことになってしまいます。

こうした事態に陥らないようにライフプランをよく検討した上で効果的な繰上げ返済ができることをお勧めいたします。