借金と住宅ローン知識コラム

住宅ローン商品「フラット35」

フラット35は、都市銀行や地方銀行をはじめ多くの金融機関が取り扱っている長期固定金利型の住宅ローンで、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が提供しています。

住宅ローンを組むにあたっては、民間住宅ローンが多く提供している変動金利型住宅ローンなどと、フラット35のどちらを利用するかという大枠の選択肢があり、借入額、金利、手数料、保証料の他、審査のとおり易さなども比較検討してご自身が利用すべき住宅ローンを絞り込むことが出来ます。

フラット35の特徴

1. 多くの金融機関で取り扱っている

「フラット35」は住宅金融支援機構が提供する住宅ローン商品を代理販売している形式となっているので多くの金融機関が取り扱うことが出来るのです。各金融機関は販売終了後には住宅金融支援機構にその債権を買い取ってもらう仕組みとなっています。

2. 民間ローンよりも審査が緩い

前述のとおり、住宅ローンの債権(住宅ローンの返済を請求する権利)は販売した金融機関ではなく、機構に移転することになります。そうなると万一借入れした人が返済できなくなって貸し倒れとなった場合のリスクは各金融機関が負うのではなく機構が負うこととなります。リスクは機構が負ってくれるわけですから各金融機関は審査を厳しくする必要がありません。

そもそもフラット35は民間金融機関の住宅ローン商品に競合するために用意されたものではないため、民間が融資しづらい条件に対応しているところからも審査が緩いといわれています。

3. 金融機関ごとに金利や事務手数料などが異なる

フラット35を利用する際には、どの金融機関で申し込むかということになります。

フラット35は代理販売のようなものですが、各金融機関はそれぞれが独自に事務手数料や保証料を設定することが許されています。そしてフラット35を販売することによって得られる利益はこれら独自に設定した諸費用によるものなのです。このことが、金融機関ごとに金利や事務手数料などが異なる原因となっています。

では、各金融機関で金利が異なる原因は何かといえば、それは金利の内訳です。
【金利】=「機構が毎月設定する金利」+「各金融機関が上乗せする手数料」という構成になっているのです。

金利が低いけれども事務手数料が高いパターンや、金利に手数料や保証料を上乗せして金利が高いけれども事務手数料が低いパターンなど金融機関によって設定が異なっています。