借金と住宅ローン知識コラム

住宅ローンと中古住宅

中古住宅は新築住宅と異なり、築年数の経過と共に建物の価値が減少します。

住宅ローンをいくらまで融資できるかというのは、借入れをする人の収入の状況の審査とは別に、物件を担保としての価値の審査によります。金融機関によってこの建物の価値の審査基準は異なりますが、その担保価値に応じて融資額も減額される可能性や、場合によっては融資が受けられないこともあります。

建物の築年数

中古物件といっても、その所有者の維持管理の仕方次第では、たとえ同じ築年数の物件であっても「これほど違うものか。」というぐらいの差が出ることがあります。しかしながら、その差は金融機関にはわかりません。

金融機関の物件の審査は原則として書類審査だけで行われることがほとんどであり、現地で建物の程度について査定をすることはありません。ですから、簡単に言えば築年数の古い建物ほど価値が低く判断されてしまうことが多いのです。

書類上の建物の審査項目には、築年数以外にも審査項目があります。

建物の審査項目の主なもの

  • 築年数
  • 延べ床面積(戸建30㎡以上、マンション20㎡以上など)
  • 建ぺい率・容積率オーバーの有無
  • 違反建築物
  • 検査済証の有無
  • 登記簿の床面積と実際の床面積の差の有無

特にマンションの場合では

  • 旧耐震基準の建物
  • 既存不適格(今の法令に適合しない建物)
  • 自主管理

特にフラット35の場合では

  • 適合証明書(建築士が審査する)が取得できること